W przypadku analizy przedstawionego przez dewelopera projektu umowy deweloperskiej warto zwrócić uwagę na zapisy dotyczące kar umownych. Podpisując umowę, oczywiście nie zakładamy, że deweloper nie wywiąże się ze swoich zobowiązań w terminie. W przypadku jednak ewentualnych problemów, a zwłaszcza opóźnień w realizacji inwestycji, szybko dostrzeżemy wagę postanowień dotyczących kar umownych w umowie deweloperskiej. Jaki jest cel kary umownej Kara umowna spełnia funkcję uproszczonego odszkodowania, innymi słowy odszkodowania zryczałtowanego. Zabezpiecza nabywcę przed skutkami niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy. Jeśli w umowie nie ma przepisu dotyczącego kary umownej, to w przypadku niewłaściwego wykonania umowy, klientowi przysługuje odszkodowanie. W przypadku umowy deweloperskiej najczęściej i domyślnie jest do odszkodowanie za opóźnienie w przeniesieniu własności. W przypadku opóźnienia w zawarciu finalnego aktu notarialnego nabywca ponosi szkodę majątkową, np. musi wynajmować dłużej mieszkanie albo płacić większe koszty kredytu hipotecznego. Jeśli chciałby dochodzić odszkodowania za tę szkodę np. przed sądem, to musi te koszty dokładnie udowodnić, co najczęściej nie jest łatwe. W procesie z deweloperem ten ostatni będzie chwytał się wszelkich sposobów, żeby wykazać, że jednak nabywca nie poniósł tej szkody. Raczej też nie wypłaci odszkodowania dobrowolnie. W przypadku zastrzeżenia kary umownej sytuacja jest o wiele prostsza. Jeśli występuje opóźnienie w zawarciu umowy deweloperskiej, to automatycznie przysługuje kara umowna w określonej wysokości. Wystarczy wtedy wskazać przed sądem, że doszło do opóźnienia i sąd najczęściej zasądzi tę karę bez konieczności udowadniania, że nabywca mieszkania poniósł szkodę w określonej wysokości. Co więcej, mógł on w praktyce ponieść szkodę mniejszą niż ustalona kara umowna albo w ogóle jej nie ponieść. Ponieważ deweloper ma małe szanse na wygranie takiego procesu, najczęściej dobrowolnie wypłaci należną karę umowną. Deweloper mógłby się bronić w zasadzie jedynie argumentem, że klient przyczynił się do opóźnienia albo powstało ono wskutek działania siły wyższej. Jak więc widać, zastrzeżenie kary umownej ogromnie ułatwia dochodzenie rekompensaty za opóźnienie dewelopera. Czy kary umowne powinny się znaleźć w umowie deweloperskiej Na pewno powinny się znaleźć. Jest to wymagane przez tzw. ustawę deweloperską, a konkretnie jej art. 22 ust. 1 pkt 13. Poza tym wysokość odsetek należnych deweloperowi w przypadku opóźnienia w płatności ceny nie powinna przewyższać wysokości kar umownych. Czy zawsze tak jest? Niestety nie i dlatego między innymi warto przeczytać umowę deweloperską przed jej podpisaniem. Sankcja za brak wpisania kary umownej przez dewelopera jest niewielka, a korzyść ogromna. Dzięki temu wydatnie ogranicza on ewentualne ryzyko związane z własną odpowiedzialnością za niewłaściwe wykonanie umowy (głównie nieterminowe wykonanie umowy). Jak powinna być określona kara umowna Kara umowna w umowie deweloperskiej najczęściej jest określana procentowo – w odniesieniu do wartości mieszkania, nie jest to jednak bezwzględne wymaganie. Może być też oznaczona kwotowo. Sam sposób określenia kary umownej jest niezwykle istotny i powinien być zawsze weryfikowany. Jak bowiem wynika z wielu orzeczeń sądowych, nieprawidłowy sposób określenia kary umownej, czyli najczęściej taki, który nie pozwala na jej obliczenie w sposób całkowicie pewny, powoduje, że całe postanowienie dotyczące kary umownej może być uznane za nieważne. Przykładowy zapis dotyczące kary umownej, który został znaleziony w jednej z umów deweloperskich, wygląda następująco: „W przypadku nieprzekazania Lokalu w terminie z winy Dewelopera, Kupujący może naliczyć Deweloperowi kary umowne za każdy dzień zwłoki, w wysokości odsetek ustawowych od Ceny Mieszkania określonej w umowie” Jest to zapis nieprawidłowy, przede wszystkim dlatego, że nie określa, o jakie dokładnie odsetki ustawowe chodzi. W przypadku sporu powstanie wątpliwość, czy chodzi o odsetki tzw. kapitałowe (niższe) czy też odsetki ustawowe za opóźnienie (wyższe). Trudno powiedzieć, czy tak nieprecyzyjne określenie wysokości kary umownej jest wynikiem błędu czy też celowego działania. Zresztą powyższy zapis mógłby też zostać doprecyzowany pod innymi względami. Jaka wysokość kary umownej? Najczęściej kary umowne zastrzegane są w wysokości bezpiecznej dla dewelopera, to znaczy na pewnym minimalnym poziomie. Często w przypadku opóźnień ten poziom nie będzie gwarantował realnej rekompensaty. Warto więc skalkulować wskazany (najczęściej procentowo) poziom kary umownej z ceną mieszkania. Czy obliczona kara umowna zapewni nam pokrycie zwiększonych kosztów kredytu, kosztu wynajmu innego mieszkania bądź miejsca postojowego, kosztów związanych z koniecznością przesunięcia ekipy remontowej na inny termin lub poszukiwania nowej ekipy? Przykładem nie do końca korzystnego dla nabywcy określenia wysokości kary umownej jest następujący zapis: „Za opóźnienie w odbiorze lokalu mieszkalnego Deweloper zobowiązuje się zapłacić Nabywcy karę umowną w wysokości 0,01 % (jednej setnej procenta) ceny za przedmiotowy lokal mieszkalny, za każdy dzień opóźnienia, z tym, że suma należnej Kupującemu kary umownej nie może przekroczyć 2% (dwóch procent) ceny za przedmiot niniejszej umowy”. Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku, gdy opóźnienie wyniesie 1 rok, nabywca otrzyma tylko rekompensatę w wysokości 2 % ceny mieszkania. Gdyby klient opóźnił się z zapłatą o rok, musiałby zapłacić np. 7 % ceny (w zależności od aktualnej stawki odsetek ustawowych za opóźnienie). Co więcej, zdarzają się umowy deweloperskie, gdzie kara umowna zastrzeżona jest na tak niskim poziomie, że w zasadzie zamiast zapewniać nabywcy rekompensatę w przypadku opóźnienia, w praktyce je wyłącza. Jeśli bowiem kara umowna na poziomie np. 0,05 % ceny w stosunku rocznym przy wartości mieszkania zł wyniesie ok. 208 zł miesięcznie, to rodzi się pytanie o cel tego rodzaju kary umownej. Sens takiej kary umownej jest niewielki, a czasem wręcz pogarsza sytuację nabywcy. Nabywca może bowiem dochodzić odszkodowania przekraczającego te 208 zł (jeśli poniósł większą szkodę), ale tylko wtedy, kiedy w umowie jest zapis, który na to pozwala. Zastrzeżenie kary umownej automatycznie bowiem ogranicza możliwość dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. Nie trzeba wspominać, że taki zapis ograniczający wysokość kary umownej jest wprowadzany do umowy właśnie na niekorzyść nabywcy i umowa ta nie będzie pozwalała na skorzystanie z możliwości dochodzenia większego odszkodowania. Za co kara umowna? Kara umowna w umowach deweloperskich najczęściej dotyczy jednej sytuacji – opóźnienia w przeniesieniu własności przedmiotu sprzedaży, czyli opóźnienia w zawarcia finalnego aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania. Warto jednak postarać się, żeby kara umowna przysługiwała także w innych przypadkach. Idealnie byłoby, żeby deweloper wpisał karę umowną także na okoliczność opóźnienia w odbiorze lokalu. Data odbioru jest w istocie dla nabywcy często podstawowym wyznacznikiem dalszych planów związanych z mieszkaniem. To przecież pod kątem tej daty nabywcy planują zatrudnienie ekip remontowych i dalsze plany związane z zamieszkaniem w nowo zakupionym mieszkaniu. Inną okolicznością istotną dla klienta jest opóźnienie w usunięciu stwierdzonych wad mieszkania. Również warto postarać się o to, żeby kara umowna przysługiwała także w tym przypadku. Deweloper może być niechętny dodawaniu kolejnych przypadków, kiedy klient może żądać kary umownej. Każdy taki dodatkowy zapis zwiększa bowiem jego ryzyko. Warto jednak spróbować wykorzystać swoją przewagę negocjacyjną. Kara umowna nie jest jednak nigdy zastrzegana w odniesieniu do opóźnień w realizacji poszczególnych etapów inwestycji. Zastrzeżenie kary umownej w takich sytuacjach byłoby bardzo ryzykowne dla dewelopera, a z drugiej strony, nie do końca uzasadnione. Dla klienta najważniejsze jest bowiem otrzymanie mieszkania w terminie, a opóźnienia w realizacji poszczególnych etapów mogą być przecież kompensowane szybszymi pracami na etapie późniejszym albo szybszym oddaniem lokalu do użytkowania. Co zrobić, kiedy nie ma kary umownej? Brak kary umownej u tych klientów, którzy nie skorzystali z usługi sprawdzenia umowy deweloperskiej najczęściej odkrywany jest dopiero w sytuacji, kiedy dochodzi do opóźnienia w realizacji inwestycji i w konsekwencji również opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej własność mieszkania. W tej sytuacji nie da się już nic zrobić, ale nie wszystko stracone. W dalszym ciągu można dochodzić od dewelopera odszkodowania za opóźnienie (zresztą nie tylko za to, także za inne uchybienia np. wady mieszkania). Trzeba się jednak liczyć z tym, że skuteczność tych zabiegów zależeć będzie od posiadanych dowodów, indywidualnej sytuacji oraz wiązać się będzie w nieco większym wysiłkiem niż w przypadku, gdyby w podpisanej umowie znalazły się postanowienia dotyczące kar umownych.
Kupno mieszkania to bardzo poważna decyzja. Zdarzają się w życiu jednak sytuacje niespodziewane, które zmuszają nas do rezygnacji z transakcji. Nabywcy nieruchomości muszą pamiętać, że mają prawo odstąpić od umowy deweloperskiej i zrezygnować z kupna mieszkania lub domu – chronią ich odpowiednie przepisy, ale tylko w
- Spółka A zajmuje się działalnością deweloperską w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Spółka realizuje inwestycję mieszkaniową „Przylesie", która składa się z 40 lokali mieszkalnych. Łączna prognozowana wartość lokali przeznaczonych do sprzedaży wynosi 40 000 000 zł. Stopień zaawansowania projektu na 31 stycznia 2018 r. wyniósł 80 proc. Spółka podpisała już 36 umów przedwstępnych (tzw. deweloperskich) na sprzedaż 36 lokali mieszkalnych. Każda umowa przedwstępna zobowiązuje nabywcę lokalu do określonych harmonogramem okresowych wpłat odpowiadających stopniowi zaawansowania prac budowlanych. Na 31 stycznia 2018 r. klienci wpłacili kwotę 32 000 000 zł z tytułu wpłat określonych w umowie przedwstępnej na mieszkaniowy zamknięty rachunek powierniczy prowadzony przez bank dla spółki A. W przypadku rachunku zamkniętego cała zgromadzona suma przekazywana jest deweloperowi po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego, na podstawie którego prawo własności lokalu przeniesione jest na nabywcę. Czy wpłaty dokonane w ramach zobowiązań wynikających z umowy deweloperskiej są księgowym bądź podatkowym przychodem dewelopera? – pyta czytelniczka. I. Ujęcie księgowe Zgodnie z MSR 18 wpłaty klientów nie są traktowane jako przychód do momentu transferu znaczących ryzyk oraz korzyści związanych z posiadaniem mieszkania, czyli zazwyczaj do podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego lub przekazania tych ryzyk w innej formie. Ponieważ spółka nie podpisała jeszcze notarialnego aktu sprzedaży żadnego z mieszkań oraz wspomniane ryzyka nie zostały przekazane kupującym w innej formie, do tego momentu wpłaty takie traktowane są jako przychód przyszłych okresów i wykazywane w sekcji zobowiązań bilansu. Zasadniczo w taki sam sposób powinny być traktowane wpłaty klientów zgodnie z MSSF 15 od 1 stycznia 2018 r. Rozpoznanie przychodu nastąpi wraz z przekazaniem kontroli klientowi nad mieszkaniem. W praktyce będzie to, podobnie jak dotychczas, oznaczać moment podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Zgodnie z KSR 8 „Działalność deweloperska" deweloper prezentuje w sprawozdaniu finansowym kwoty zaliczek otrzymanych od nabywcy w pasywach bilansu jako „Zaliczki otrzymane na dostawy". II. Ujęcie podatkowe CIT Na gruncie przepisów ustawy o CIT wpłaty dokonywane przez nabywców lokali zgodnie z umową przedwstępną (tj. przed przeniesieniem prawa do rozporządzania lokalami jak właściciel) powinny być traktowane jako zaliczki. Z kolei samo otrzymanie zaliczki przez dewelopera nie powoduje powstania dla niego przychodu w CIT. Przychód podatkowy dla dewelopera powstaje na zasadach ogólnych, tj. w dniu wydania rzeczy, nie później jednak niż w dniu wystawienia faktury albo uregulowania należności (tj. zwolnienia pełnej kwoty wynagrodzenia z konta powierniczego). W rezultacie, do „wydania rzeczy" dojdzie dopiero w dacie ustanowienia odrębnej własności lokalu na rzecz nabywcy w formie aktu notarialnego (tak np. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 5 maja 2009 r., IBIPI/1/415-157/09/AP). VAT Jeśli chodzi o VAT, to wpłaty dokonywane przez nabywców lokali zgodnie z umową przedwstępną (tj. przed przeniesieniem prawa do rozporządzania lokalami jak właściciel) powinny być traktowane jako zaliczki podlegające opodatkowaniu VAT. W praktyce wątpliwości budzi kwestia, w którym momencie deweloper powinien odprowadzić VAT należny od wpłat od klientów, tj. czy w dacie: - wpłaty przez klienta na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla dewelopera przez bank (do którego deweloper nie ma dostępu aż do momentu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność) czy - zwolnienia środków z rachunku i przekazania ich deweloperowi do swobodnego korzystania. Literalne brzmienie przepisów może sugerować, że deweloper powinien odprowadzić VAT należny już w momencie dokonania przez nabywcę wpłaty na rachunek powierniczy. W konsekwencji, obowiązek podatkowy powstałby dla dewelopera przed datą faktycznego otrzymania środków pieniężnych z rachunku powierniczego prowadzonego przez bank. Zgodnie z linią interpretacyjną prezentowaną obecnie przez organy podatkowe (np. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 19 marca 2014 r., IPPP1/443-209/14-2/Igo lub interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 19 maja 2015 r., IBPP2/4512-164/15/KO) obowiązek podatkowy z tytułu wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy powinien powstać u posiadacza rachunku (dewelopera) dopiero w momencie wypłaty środków przez bank. Innymi słowy, organy podatkowe zgadzają się z korzystną dla deweloperów interpretacją przepisów potwierdzając, że wpłata środków pieniężnych na rachunek powierniczy nie powinna być interpretowana jako „otrzymanie" części lub całości zapłaty na poczet przyszłej dostawy. Organy argumentują że: - deweloper nie uzyskuje żadnej możliwości dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym w momencie dokonania przez nabywcę wpłaty na ten rachunek, - wpłata na rachunek powierniczy nie ma charakteru ostatecznego i może podlegać zwrotowi. Podsumowując, obowiązek podatkowy od wpłat dokonywanych przez klientów na podstawie umów przedwstępnych powstaje dla deweloperów co do zasady dopiero w momencie faktycznego otrzymania przez dewelopera środków z rachunku powierniczego (pod warunkiem, że lokal nie zostanie wcześniej wydany nabywcy). —Patrycja Jefimiuk jest doradcą podatkowym, menedżerem w dziale doradztwa podatkowego TPA Poland —Maciej Krokosiński jest dyrektorem w dziale audytu i doradztwa gospodarczego TPA Poland podstawa prawna: MSR 18, MSSF 15, KSR 8 k podstawa prawna: MSR 18, MSSF 15, KSR 8 ust. 8 w zw. z ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. DzU z 2017 r. poz. 1221 ze zm.)
Umowa deweloperska przed podpisaniem umowy kredytu hipotecznego. Umowa deweloperska zawsze podpisywana jest przed podpisaniem umowy kredytu hipotecznego. Co więcej, niektóre banki wymagają przedłożenia umowy deweloperskiej w przypadku jej podpisania, jako jednego z dokumentów niezbędnych do uzyskania kredytu hipotecznego. Jednak
Na pewno wielu z nas niejednokrotnie słyszało w telewizji czy w radio rozmaite historie na temat ludzi, którzy stracili majątek życia przez to, że zaciągnęli kredyt w banku na mieszkanie, które miał wybudować deweloper, a który ogłosił upadłość albo wytransferował pieniądze. Dlatego jak najbardziej zasadne wydaje się pytanie, czy zakup mieszkania od dewelopera jest bezpieczny ? Przecież istota tzw. umowy deweloperskiej polega właśnie na tym, że płacimy wcześniej za mieszkanie w budynku, który dopiero zostanie wybudowany w przyszłości. Czy zatem umowa deweloperska chroni Cię? Geneza Jeszcze kilka lat temu rzeczywiście było tak, że kupowaliśmy przysłowiową „dziurę w ziemi”. Zakup nieruchomości od dewelopera nie był bowiem w jakiś specjalny sposób chroniony przez system prawny państwa, natomiast treść umowy deweloperskiej zależała w istocie od dobrej lub złej woli dewelopera, który w bardzo rozmaity sposób mógł uregulować prawa i obowiązki obydwu stron umowy, tj. dewelopera i nabywcy, gdyż umowa ta nie była wcześniej uregulowana przez prawo. Stąd też wzięły się różne nadużycia i dlatego zapewne słyszałeś niejedną historię z negatywną postacią dewelopera w roli głównej. Ustawa deweloperska Wszystko zmieniło się jednak w dniu kiedy weszła w życie ustawa z o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ( zwana potocznie ustawą deweloperską. Ustawa ta w sposób kompleksowy uregulowała bowiem zasady ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego, wobec którego deweloper zobowiązał się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Umowa deweloperska Przede wszystkim od tego momentu umowa deweloperska stała się tzw. umową nazwaną, czyli taką, która została wprost uregulowana przez przepisy prawa. Innymi słowy, deweloper już nie może narzucić nam dowolnie stworzonej przez siebie umowy (która zwykle była bardzo niekorzystna dla kupującego, a korzystna dla dewelopera), lecz ma bardzo ściśle określone prawnie wymogi, które musi zawierać taka umowa. Co więcej, wymogi te są bardzo surowe dla dewelopera, zaś sama treść umowy deweloperskie stworzona została w sposób „prokonsumencki”, czyli generalnie w celu ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego. Ponadto, umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co ma chronić nas przed różnymi niebezpieczeństwami prawnymi, które mogłyby pojawić się, gdyby umowa ta została zawarta w zwykłej formie pisemnej. Środki ochrony kupującego Najważniejsze jest jednak to, że ustawa deweloperska nakłada na dewelopera obowiązek zapewnienia nabywcom tzw. środki ochrony, których celem jest to, aby zmusić dewelopera to zbudowania budynku i oddania mieszkania nabywcom oraz uniemożliwia im ukrycie pieniędzy uzyskanych od ludzi. Ustawa deweloperska wymienia 4 następujące środki ochrony nabywców: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy W praktyce najczęściej stosowany jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Służy on gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej. Oznacza to, że bank może wypłacić deweloperowi środki zgromadzone na tym rachunku dopiero po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (tj. po zakończeniu danego etapu budowy budynku). Dodać trzeba, że bank ma obowiązek dokonania kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie, i to przed dokonaniem wypłaty z rachunku na rzecz dewelopera. Jeśli zatem deweloper nie zakończy danego etapu budowy to po prostu nie otrzyma pieniędzy z banku. Podsumowanie Dlatego też osobiście uważam, że w obecnym stanie prawnym zakup mieszkania od dewelopera jest dużo bezpieczniejszy niż kiedyś. Nie zmienia to jednak faktu, że umowa deweloperska jest bardzo skomplikowaną umową dla przeciętnego człowieka i dlatego powinniśmy koniecznie przed jej podpisaniem skonsultować ją wcześniej z adwokatem, gdyż jeśli tego nie uczynimy to możemy stracić dorobek całego życia. Jeżeli zaś interesuje Cię to, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym, to zachęcam Cię do lektury serii na tym blogu , w której wyjaśniam szczegółowo poszczególne etapy procedury zakupu mieszkania: cz. 1 Sprawdzenie księgi wieczystej cz. 2 Umowa przedwstępna cz. 3 Zaliczka czy zadatek cz. 4 Umowa ostateczna cz. 5 Depozyt notarialny Jeżeli podoba Ci się idea niniejszego bloga to proszę o jego udostępnienie, polubienie lub skomentowanie – dzięki temu ma on szanse dotarcia do szerszego kręgu odbiorów, a być może wśród nich są osoby, które bardzo potrzebują zawartych w nim informacji. Polecam także zapisanie się na mojego Newslettera – wtedy nie umknie Ci żaden odcinek tego bloga, a także polubienie mnie na Facebook-u. Powyższe zdjęcie wykonałem z Burj Khalifa – najwyższego budynku świata (jeszcze). Copyright © 2019-2021 Rafał Ganowski
Jeśli chodzi o ubieganie się o Bezpieczny kredyt w wysokości 2 proc. w celu pokrycia kosztów związanych z zakupem mieszkania z rynku pierwotnego, konieczne jest przedstawienie następujących dokumentów w ramach wniosku: umowa przedwstępna zawarta z deweloperem w przypadku zakończonej budowy; umowa rezerwacyjna lub deweloperska wraz zMniej więcej połowa mieszkań w Polsce jest kupowana za pieniądze pożyczone od banków. Doradzamy, jak wygląda kwestia uzyskania kredytu przy podpisaniu deweloperem umowy deweloperskiej. W artykule opisujemy relacje pomiędzy kredytem a umową deweloperską. Artykuł nie wyczerpuje jednak tej tematyki, a jego lektura nie zabezpieczy nas w pełni przed podpisaniem umowy deweloperskiej, która nie uwzględnia etapu procesu kredytowego, w którym obecnie się znajdujemy. Prawnicy firmy Pewny Lokal znają się na prawie nieruchomości i chętnie doradzą Państwu, jak zabezpieczyć się przed podpisaniem niekorzystnej umowy nabycia nieruchomości., a także zweryfikują zapisy umowy kredytowej. Zachęcamy do deweloperska przed kredytemPodstawowym problemem dla nabywców mieszkań jest uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej od banku. Żaden bank nie udziela kredytu pochopnie. Aby uzyskać finansowanie, pierwszym krokiem powinno więc być ustalenie swojej zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa różni się w zależności od banku, w którym będziemy składać wniosek o uzyskanie kredytu. Brane są pod uwagę nasze dochody, koszty utrzymania i zadłużenie. Po wynegocjowaniu ostatecznej ceny nieruchomości oraz pozostałych warunków nabywca przystępuje do umowy deweloperskiej. Kluczowe będzie sprawdzenie wszystkich jej zapisów, najlepiej z pomocą prawnika, posiadającego doświadczenie i wiedzę z zakresu prawa nieruchomości. Umowa deweloperska - na co zwrócić uwagę?W przypadku umowy deweloperskiej brak jest dowolności w jej formułowaniu oraz trybie jej zawierania - jest ona dokładnie opisana w ustawie deweloperskiej. Przede wszystkim umowa deweloperska zawsze powinna mieć formę aktu notarialnego. Zdarza się, że deweloperzy stosują w miejsce umów deweloperskich umowy przedwstępne, co często ma na celu ominięcie regulacji ustawy i w takim przypadku należy zachować czujność, ponieważ oznacza to, że nie chronią nas jej zapisy. Warto przy tym pamiętać, że jeżeli taka umowa zawiera elementy umowy deweloperskiej, wówczas może za taką zostać uznana, a zapisy niezgodne z ustawą deweloperską zastąpione mogą zostać takimi, które spełniają warunki w niej określone. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej deweloper jest zobowiązany do przekazania potencjalnemu nabywcy prospektu informacyjnego, stanowiącego załącznik do umowy, który zawierać powinien wyłącznie informacje zgodne ze stanem prawnym oraz faktycznym na dzień zawarcia składa się z części ogólnej, zawierającej informacje o deweloperze, inwestycji i gruncie, na którym jest ona realizowana, oraz indywidualnej, w której deweloper wskazuje cenę lokalu lub domu, będącego przedmiotem umowy, jego powierzchnię, istotne cechy oraz standard jego wykończenia. Przyszły nabywca powinien także mieć możliwość zapoznania się z projektem budowlanym, kopią pozwolenia na budowę, wypisem z księgi wieczystej nieruchomości, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata oraz aktualnym odpisem z Krajowego Rejestru zobowiązuje deweloperów do zapewnienia nabywcom środków ochrony w postaci rachunku powierniczego otwartego bez dodatkowych zabezpieczeń lub z gwarancją bankową bądź ubezpieczeniową lub rachunku powierniczego zamkniętego. Wpłacane przez nabywców środki trafiają najpierw na taki rachunek i zwalniane są z niego po ukończeniu przez dewelopera kolejnego etapu prac (rachunek powierniczy otwarty) lub dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości na kupującego (rachunek powierniczy zamknięty). W przypadku większości inwestycji najczęściej spotykany jest rachunek powierniczy otwarty, którego stosowanie umożliwia deweloperom lepsze zarządzanie procesem szczegółowo określa, jakie elementy powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej. Sprawdzenie jej kompletności oraz zgodności postanowień umownych z zapisami ustawy warto jest powierzyć prawnikowi, który wskaże kwestie, wymagające ponownego przedyskutowania z kredytowy i decyzja bankuPo podpisaniu umowy deweloperskiej należy udać się do banku z kompletem niezbędnych dokumentów. Dokumenty najlepiej złożyć w kilku bankach. Wniosek kredytowy dobrze jest złożyć przede wszystkim w banku, w którym kredyt uzyskamy potencjalnie najszybciej, w banku gdzie kredyt uzyskamy na jak najbardziej preferencyjnych warunkach oraz w trzecim banku “na wszelki wypadek”. W przypadku zakupu nieruchomości, która nie jest jeszcze wybudowana, kredyt będzie wypłacany w transzach zgodnie z harmonogramem rat zaproponowanym przez dewelopera. Do banku powinniśmy dostarczyć także:pełnomocnictwo osób występujących w imieniu dewelopera na potrzeby zawarcia umowy deweloperskiej,decyzję o pozwoleniu na budowę lub decyzję o pozwoleniu na użytkowanie i zaświadczenie o samodzielności lokalu (w przypadku zakończonej inwestycji),odpis z KRS dotyczący dewelopera,potwierdzenie numeru NIP i REGON dewelopera,potwierdzenie wniesienia wkładu własnego (dowód wpłaty, oświadczenie dewelopera),aktualny odpis z księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości (do uzyskania od dewelopera),wypis i wyrys z ewidencji gruntów (do uzyskania od dewelopera),oświadczenie inwestora zastępczego wypełnione przez pełnomocnika dewelopera (na druku banku).Dodatkowo wymagane będą również dokumenty potwierdzające naszą sytuację finansową, w tym źródło dochodów. Na tej podstawie bank wydaje decyzję przy tym zaznaczyć, że część deweloperów oferuje możliwość skorzystania ze wsparcia pośrednika finansowego z nimi współpracującego. Dzięki skorzystaniu z takiego rozwiązania możemy oszczędzić sporo czasu (pośrednik w naszym imieniu składa wnioski kredytowe), a także uzyskać korzystniejsze warunki umowne, dotyczące odstąpienia od umowy w przypadku nieuzyskania kredytu. Dlatego jeszcze nawet przed podjęciem decyzji o przystąpieniu do umowy z deweloperem warto jest dowiedzieć się, czy istnieje możliwość skorzystania z takiej filmie wyjaśniamy jak wygląda sprawa podpisania umowy deweloperskiej, gdy kupujemy mieszkanie na kredyt Odmowa kredytu a umowa deweloperskaGdy bank odmawia udzielenia decyzji kredytowej, kupujący zwykle nie rozumieją tej decyzji. Wpływ na to może mieć przyczyny zależne i niezależne od nabywcy. Na decyzję odmowną udzielenia kredytu mogą składać się przyczyny formalne, w tym brak dostarczenia określonych dokumentów lub fałszywe dokumenty. Z drugiej strony bank może odmówić wydania pozytywnej decyzji kredytowej ze względu na naszą historię kredytową (np. nie spłacaliśmy naszych zobowiązań), zatrudnienie w branżach o podwyższonym ryzyku zwolnienia czy zatrudnienie w agencji pracy tymczasowej. Może to też być mała wiarygodność dewelopera lub mała sprzedaż jego lokali w inwestycji. Na wypadek odmownej decyzji kredytowej dobrze jest zabezpieczyć się poprzez dodanie do umowy deweloperskiej klauzuli, wedle której nabywca będzie mógł odstąpić od umowy bez ponoszenia jakichkolwiek kosztów i za zwrotem wszystkich opłat w przypadku uzyskania decyzji odmownej na udzielenie kredytu od instytucji bankowych. O dziwo, prawo do bezkosztowego odstąpienia od umowy deweloperskiej w wypadku nieuzyskania kredytu nie jest bynajmniej standardem w umowach deweloperskich. Przeciwnie - deweloperzy sami z siebie nie dodają takich zapisów, dlatego po stronie nabywcy leży odpowiedzialność za dopilnowanie wszystkich wymogów związanych z uzyskaniem finansowania oraz za zabezpieczenie się na wypadek nieuzyskania kredytu poprzez umieszczenie w umowie stosownych zapisów. Stosunkowo często deweloperzy przystają na bezkosztowe odstąpienie od umowy w przypadku uzyskania przez kupującego negatywnych decyzji w trzech decyzja kredytowa - dalsze krokiW przypadku jednak gdy decyzja banku będzie pozytywna, kolejnym krokiem będzie podpisanie umowy kredytowej. Należy ją również bardzo dokładnie sprawdzić. Umowa powinna zawierać:dane stron umowy,określenie wysokości kredytu i sposobu jego wypłaty,wysokość prowizji banku,dane odbiorcy środków z kredytu,warunki wypłaty kredytu,wysokość oprocentowania kredytu,wysokość rat i sposób, w jaki będą pobierane przez bank,informacje odnośnie zabezpieczenia spłaty kredytu,wskazanie uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu,wskazanie konsekwencji związanych z zaprzestaniem spłacania zobowiązania,wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu,określenie sposobu wprowadzania modyfikacji w umowie i jej zwrócić szczególną uwagę na rodzaj raty, jaką będziemy zobowiązani płacić (raty równe lub malejące), oprocentowanie kredytu (stałe lub zmienne) oraz wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Pozostałe pozycje również wymagają dokładnej pamiętać o tym, że uruchomienie kredytu nie następuje automatycznie, a dopiero po spełnieniu przez kredytobiorcę warunków, określonych w umowie kredytowej. Transze kredytu wypłacane są zgodnie z tymi, wskazanym w umowie deweloperskiej i trafiają na indywidualny rachunek powierniczy nabywcy do czasu ich zwolnienia przez bank na rachunek dewelopera. W przypadku większości banków każdorazowo przed wypłatą transzy kredytu kredytobiorca jest zobowiązany do złożenia w banku dyspozycji jej uruchomienia, dlatego należy dokładnie pilnować terminów płatności, ponieważ zwłoka w płatności transzy może skutkować naliczeniem przez dewelopera odsetek od przeterminowanej płatności, których wysokość określa umowa naszym budżecie musimy uwzględnić większą wysokość raty, podwyższonej o ubezpieczenie pomostowe, którą będziemy płacić do momentu wpisania banku do działu IV księgi wieczystej (Hipoteka) zakupionego domu bądź mieszkania. Po uzyskaniu przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dla inwestycji przeprowadzany jest odbiór techniczny domu lub lokalu, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej. Następnie zawierana jest umowa przenosząca własność, w której dochodzi do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Po zawarciu umowy (zawsze w formie aktu notarialnego) notariusz przekazuje do sądu wniosek o założenie księgi wieczystej mieszkania i o wpisanie do tej księgi nabywcy jako właściciela oraz banku jako wierzyciela hipotecznego. Wpis hipoteki będzie oznaczał dla kredytobiorcy obniżenie raty kredytu o ubezpieczenie oprocentowanie kredytuWybór kredytu jest tak samo ważny, jak wybór odpowiedniego dewelopera. Należy zatem szczegółowo przyjrzeć się ofercie poszczególnych banków. Trzeba też przeanalizować kilka elementów, tj. rodzaj rat i oprocentowanie kredytu. W tym celu najlepiej jest dokonać symulacji, by sprawdzić czy bardziej opłacalne jest dla nas spłacanie rat równych czy malejących. Analogicznie powinno się policzyć, czy lepiej jest wybrać oprocentowanie stałe, czy zmienne. Zwykle stałe oprocentowanie jest wyższe, lecz daje poczucie bezpieczeństwa, gdyż bez względu na to co się stanie na rynku, to wciąż nie ulegnie ono zmianie. Także nabywca, który skusi się na niższe, lecz zmienne oprocentowanie kredytu, musi liczyć się z sytuacją jego drastycznego wzrostu w wyniku gwałtownych zmian w sytuacji gospodarczej. Tu trzeba mieć świadomość, że nawet niewielki wzrost oprocentowania to ogromne koszta dla kredytobiorcy. Rozwiązaniem takiej sytuacji może być próba wcześniejszego spłacenia kredytu, lecz tylko wtedy, gdy bank się na to zgadza. Spłacenie kredytu przed terminem określonym w umowie kredytowej, zwykle pociąga za sobą dodatkowe koszta w postaci prowizji za takie działanie. Zatem, jak widać wszystko najlepiej jest wcześniej zweryfikować!Analiza umowy kredytowejAnalogicznie, jak umowa deweloperska, umowa kredytowa również wymaga dogłębnej analizy. Trzeba się zapoznać nie tylko z warunkami oferty, ale i poszczególnymi zapisami. Szczególnie ważne jest ustalenie co się stanie, gdy nie dotrzymamy jakiegoś z zapisów, jakie są kary umowne czy dodatkowe opłaty. Ważnym aspektem jest także możliwość zerwania umowy bądź jej przedwczesnego zakończenia, na przykład w wyniku dokonania wcześniejszej spłaty całej kwoty z bieżącymi odsetkami. Nie każdy bank zgadza się na nadpłatę, lub podaje określony termin kiedy można ją wykonać. Kredyt hipoteczny to poważna decyzja, która będzie nas wiązać na długie lata, także zachęcamy do drobiazgowego przejrzenia treści umowy kredytowej przed jej dopisaniem, jak również wypytanie się o szczegóły już na etapie składnia wniosku kredytowego. Tylko to pozwoli nam na uniknięcie przykrych niespodzianek i potencjalnie dodatkowych rezerwacyjna a kredytZwykle umowy rezerwacyjne zobowiązują nabywców do wpłacenia określonej kaucji (opłaty rezerwacyjnej). W wypadku odstąpienia od umowy rezerwacyjnej, w tym w przypadku nieuzyskania kredytu, nabywca traci taką kaucję. Dlatego, podobnie jak w umowie deweloperskiej, także już w umowie rezerwacyjnej warto dodać postanowienia podobne do umownego prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej na wypadek nieuzyskania kredytu. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku, gdy z deweloperem podpisujemy umowę przedwstępną. Powinny znaleźć się w niej wszystkie najważniejsze postanowienia oraz określenie warunków umowy przyrzeczonej. Co ważne, umowa przedwstępna może zostać zawarta w formie aktu notarialnego (pomimo iż przepisy prawa dopuszczają też zwykłą formę pisemną), co znacząco zwiększa bezpieczeństwo jej stron (w przypadku umowy rezerwacyjnej jej notarialna forma nie ma wpływu na uprawnienia jej stron). Każdą umowę warto jest okazać do weryfikacji prawnikowi przed podjęciem finalnej decyzji o jej podpisaniuJeśli potrzebują Państwo pomocy zaufanego pośrednika kredytowego, to zapraszamy do kontaktu mailowego. Wystarczy napisać do nas na adres - kredyt@ do skorzystania z pomocy naszych doświadczonych inżynierów, którzy służą swoim wsparciem zarówno w przypadku odbiorów technicznych, jak i na potrzeby oceny stanu technicznego domu lub mieszkania, nabywanego na rynku odbiór techniczny mieszkania lub domu z Pewny Lokal pod numerem telefonu 797 014 014. Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem? dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości
Umowa przedwstępna nie jest mianowicie uznawana za umowę wzajemną i dlatego nie stosuje się do niej przepisów działu III księgi trzeciej kodeksu cywilnego, w tym w szczególności art. 491 k.c., ustanawiającego ustawowe prawo odstąpienia w przypadku zwłoki dłużnika w wykonaniu umowy wzajemnej.
umowa deweloperska nie otrzymanie kredytu
